Tvoriť mesto
Bratislava sa v posledných dvoch-troch desaťročiach prudko zmenila a drvivá väčšina tohto vývoja prebieha ako development súkromných investorov. Verejná mienka sa na tieto náročné procesy stále pozerá zostra a azda na každý projektový zámer čaká ofenzíva lokálneho aktivizmu s opakujúcim sa scenárom – menej domov, viac zelene. Development vonkoncom nie je ľahký a už vôbec nie rýchly biznis. Áno, ide v ňom o milióny, ale aj o čas, česť a naplnené alebo zmarené nádeje. A to nielen developerov, ale aj architektov. Hlavný architekt mesta Juraj Šujan veľmi dobre vie, čo znamená prejsť celú cestu a stáť v prvej línii všetkých stupňov projektovej dokumentácie cez realizáciu až po kolaudáciu. Ako architekt pretvoril viaceré bratislavské lokality, no dnes zo svojej pozície na magistráte ovplyvňuje budúcnosť iných developerských projektov a tým aj ich autorov. Prebádame teda, v akej kondícii je súčasný development v Bratislave a aké má najbližšie perspektívy.
Na festivale DAAD pravidelne upozorňujeme na aktuálne prebiehajúce developmenty v Bratislave a za tie roky sú ich už desiatky. Ak by ste mali vybrať zopár realizovaných projektov, ktoré podľa vás vniesli do mesta príkladnú kvalitu v architektúre, ale aj vo formovaní urbánnej štruktúry, ktoré by to boli?
Odpoviem trochu širšie. V mojej dnešnej pozícii na magistráte ma zaujíma predovšetkým mestotvorný potenciál jednotlivých zámerov a ich rešpekt k urbánnemu kontextu miesta. V lokalitách vnútorného mesta chceme pritom nadviazať na klasickú štruktúru zástavby tradičným inštrumentáriom plánovania mesta s využitím stavebných blokov, uličných čiar, výšky zástavby či aktívneho parteru do verejného priestoru. Preto by som rád vymenoval zopár takýchto mestotvorných príkladov skôr urbanistických súborov, ako jednotlivých stavieb. Skúsim spomenúť aspoň jeden za každú epochu.
Ako ideálny mestotvorný príklad vnímam štvrť okolo Jakubovho námestia, postupne budovanú najmä za prvej československej republiky, s blokovou zástavbou úmernej mierky a podlažnosti, výborným štandardom a hierarchiou verejných priestorov, parterom s vybavenosťou potrebného rozsahu s pestrou zmesou drobných prevádzok kaviarní, obchodov a služieb a čiastočným oddelením uličnej a stavebnej čiary predzáhradkami.
Rovnako je pre mňa dodnes vynikajúcim príkladom komplex troch družstevných domov, ktorý v druhej polovici 30. rokov vytvoril životom pulzujúci centrotvorný blok sebavedomej pevnej hmoty, adekvátnej výšky a intenzity medzi novobudovaným hlavným námestím – Námestím SNP a Kolárskou ulicou. Navyše typicky bellušovskej výnimočnej architektonickej kvality, čistej kompozície fasády, kvalitných materiálov a dotiahnutého detailu. Je na škodu, že dnes nevieme využiť a verejnosti sprístupniť celú škálu kvalitných priestorov vybavenosti vrátane nádherne formovaných pasáží. Inak, celé námestie SNP a začiatok Štúrovej ulice sú výkladnou skriňou kvalitnej medzivojnovej mestotvornej architektúry, čo som si vždy uvedomoval počas porád v zasadačke komory architektov v Tvarožkovej sporiteľni.
Príkladnou je ďalej pre mňa povojnová obnova štvrte okolo Krížnej ulice, hoci len torzovito zrealizovaná, ktorá s použitím blokovej zástavby, jednotnej výšky a súvislých línií parteru s vybavenosťou vytvorila prvý súdobý mestský bulvár. Na podobných princípoch je vybudovaný aj kvalitný obytný okrsok okolo Košickej ulice ako spoločenskej mestskej triedy. Zo socialistickej éry by som rád spomenul ešte aspoň sídlisko Februárka ako, naopak, vynikajúci príklad voľnej štruktúry s bohato dimenzovaným verejným priestorom a vybavenosťou.
Po spoločenskom prevrate, počas zložitého a divokého obdobia 90. rokov prešlo niekoľko vĺn výstavby rôznych dovtedy chýbajúcich typologických druhov – kostolov, púmp, bankových a administratívnych budov. Až potom začali pribúdať bytové domy a súbory.
Jedným z prvých ucelenejších súborov, prinášajúcich novú urbánnu kvalitu, bol obytný komplex ROZADOL v Ružovej doline s primeranou dávkou polyfunkcie, ktorú tvorí dvojpodlažná vybavenosť do Trenčianskej ulice, drobné prevádzky vo vnútrobloku, ako aj samostatná administratívna budova. Priniesol zároveň prvé rozsiahlejšie uplatnenie strešných záhrad nad podzemnou garážou ako verejne prístupný parkovo upravený pobytový priestor.
Výborným príkladom je aj polyfunkčný komplex Eurovea ako prvá etapa zástavby Pribinovej ulice, voľne na situačnej schéme pôvodnej urbanistickej štúdie Martanoviča, s hierarchickou sústavou verejných priestorov. Hlavný pobytový priestor je situovaný v širokom páse medzi aktívnym parterom a nábrežnou hranou s dostatkom pobytových aktivít, zelene a výhľadom na Dunaj.
V súčasnosti si už architekti a developeri vo výraznejšej miere uvedomujú potrebu rešpektovania urbánneho kontextu a vytvárania verejných priestorov a parkovej zelene, a to nielen z hľadiska komerčnej úspešnosti projektu. Z nedávneho obdobia by som rád vyzdvihol aspoň blok medzi Mlynskými nivami a Továrenskou ulicou s uplatnením pevnej línie hlavnej ulice, priebežného podlubia s drobnými prevádzkami v parteri, výtvarného umenia vo verejnom priestore, ako aj architektúry s kvalitným, racionálnym architektonickým a materiálovým riešením.
Na záver spomeniem aspoň jeden príklad solitéru – obnovu Jurkovičovej teplárne na vskutku polyfunkčný mestský dom, rekonštrukciu výnimočných, najmä priestorových kvalít so zachovaním charakteristických industriálnych prvkov pôvodnej architektúry.
Mnohí developeri urbanizujú periférne lokality Bratislavy, ale mesto je stále takpovediac štrbavé a v jeho vnútornom tkanive nájdeme viaceré nezastavané plochy. Ktoré takéto dosiaľ „neobjavené“ územia považujete za sľubné v kontexte rozvojového potenciálu?
Ide predovšetkým o brownfieldy, teda nevyužívané, zanedbané, prípadne aj kontaminované plochy najmä po bývalých výrobných, skladových či dopravných areáloch. Mestská štruktúra sa prudko vyvíja, veľké priemyselné areály stratili svoju pôvodnú funkciu a vzniká šanca na ich začlenenie v novej funkcii do urbánneho prostredia. Samostatne by som spomenul nevyužívané dopravné plochy, pričom napríklad vo Viedni či v Prahe sú najmä veľké plochy bývalých zoraďovacích nádraží najvýznamnejšími prestavbovými územiami vnútorného mesta.
Časť brownfieldov sa už prestavala. Spomeniem najmä fabrické areály okolo Chalupkovej ulice či mliekareň v Ružovej doline – na nich vznikli dva projekty, ktoré som uvádzal v predošlej odpovedi. Obrovské plochy sa však naďalej nevyužívajú, na území mesta v súčasnosti evidujeme vyše sto brownfieldov na ploche takmer šesťsto hektárov, často vo veľmi dobrých polohách v rámci vnútorného mesta.
Aktuálne v rámci výzvy na zmeny územného plánu v prospech nájomného bývania Metropolitný inštitút Bratislavy spracúva aj mestskú urbanistickú štúdiu zóny Mlynských nív, kde dôjde k reanimácii viacerých priestorovo sústredených brownfieldov a dobudovaniu novej mestskej polyfunkčnej štvrte.
Zhruba pred desiatimi-pätnástimi rokmi bolo vcelku bežné, že development od projektu na územné rozhodnutie po kolaudáciu trval približne dva či tri roky. V súčasnosti je to v lepšom prípade päť až sedem rokov, no nie je nezvyčajné, ak je to aj dekáda. Siahodlhosť sa týka predovšetkým schvaľovacích procesov. V čom vidíte hlavný problém tohto javu a existujú riešenia, ktoré by túto neblahú tendenciu mohli korigovať?
Vidím viacero dôvodov často neúmerne dlhého procesu povoľovania stavieb. Nebudem sa teraz venovať problémom súvisiacim s neprehľadnou legislatívou, jej častými zmenami i so vzájomne si odporujúcim predpisom či s výkonom stavebných úradov.
Zostanem pri záväznom stanovisku o súlade zámeru s územným plánom, ktoré je v kompetencii magistrátu a od tohto roku v mojej právomoci. Ku skutočným lehotám jeho vydávania a k dôvodom zdržaní som sa opakovane vyjadril v odbornej tlači. Tu uvediem aspoň to, že ich príčiny sú na strane magistrátu, ale aj na strane developera a jeho architekta. Svojim interným problémom čelíme lepším nastavením a zjednodušovaním procesu posudzovania. Veľmi pomohlo aj zavedenie možnosti elektronického podávania zámerov v roku 2020. Dnes sa nám bežne darí štandardne pripravený zámer posúdiť do dvoch mesiacov od podania, čo je oproti stavu spred piatich rokov výrazný posun.
Najdlhšie však trvá posúdenie zámerov, pri ktorých bola podaná neúplná dokumentácia, developer sa snažil obísť funkčnú reguláciu, architekt nesprávne vyhodnotil plošné bilancie či zámerne skreslil niektoré podstatné údaje. Musím povedať, že nejde o úplne ojedinelý jav. K tomu sa pridružuje často nesprávny výklad územného plánu architektmi, vyplývajúci z jeho nedostatočnej znalosti. V týchto prípadoch sa dokumentácia opakovane dopĺňa alebo upravuje na základe spoločných konzultácií s odbornými útvarmi. Našou snahou nie je predložené zámery prvoplánovo zamietať, ale dospieť k obojstranne akceptovateľnému riešeniu, čo si už všimli aj novinári vo viacerých médiách.
Viem, že táto kritika sa mnohým kolegom neprijíma ľahko. Hovorím ju však na základe dôkladného poznania veci, keďže sa na tomto procese zúčastňujem od nástupu na magistrát v januári 2019. Napokon, viem o tom dosť z oboch „brehov“, keďže mám za sebou tri dekády praxe architekta a šéfa ateliéru, zodpovedného za súlad našich projektov s územným plánom a ich kladné prerokovanie v potrebných stupňoch povoľovacích konaní.
Aby som však povedal aj potenciálne pozitívnu správu – zásadné zlepšenie očakáva odborná verejnosť od novej stavebnej legislatívy, schválenej pred rokom v parlamente. Nový zákon o výstavbe predpokladá len jedno konanie o povolení stavby, prísne lehoty na vydávanie potrebných stanovísk a rozhodnutí a právnu fikciu, teda predpoklad súhlasu pri nevydaní stanoviska v lehote. Malo by to znamenať zrýchlenie povoľovania stavieb. Podmieňovací spôsob, ktorý som použil, vyplýva z obavy z procesného a inštitucionálneho zmätku v prechodnom období či z potreby vydania vykonávacích vyhlášok a dotiahnutia úpravy nadväzných právnych predpisov. A to som zostal len pri zákone o výstavbe, na problematiku územného plánovania v tomto rozhovore nemáme priestor.
V Bratislave pribúdajú rozsiahle developmenty od renomovaných zahraničných ateliérov, odborné publikum však nie je vždy rovnako nadšené ako ich investori. Kritika skloňuje tvrdenia ako nepochopenie kontextu, ignorovanie lokálnych urbánnych súvislostí, nevhodná mierka, ale aj konštatovanie, že domáci architekti sú voči svojmu mestu zvyčajne citlivejší a vnímavejší. Napokon, ani dánsky architekt Jan Gehl, guru mesta pre ľudí, si počas svojej prednášky v Bratislave neodpustil poznámku, že by sme nemali chcieť mať z Bratislavy Abú Zabí a stavať Sky Parky. Ako vnímate zásahy zahraničných architektov do súčasného obrazu Bratislavy?
Prítomnosť zahraničných architektov môžem vo všeobecnej rovine len privítať. Znamená pre mňa, že Bratislava sa začleňuje do architektonickej mapy Európy. Ide skôr o spôsob, akým sa vyberú, uplatnia a ako pracujú s urbánnym kontextom. Za mesto môžem povedať, že pre nás je najlepším spôsobom výberu architektonického návrhu a jeho autora architektonická súťaž. Ak má formát verejnej anonymnej súťaže, overenej komorou architektov, poskytuje rovnocennú možnosť uplatnenia domácim i zahraničným architektom. Takýto formát súťaže uprednostňujeme aj na významné mestské projekty, pričom prvú súťaž na mestský nájomný bytový súbor na Terchovskej ulici v Trnávke v ostrej konkurencii vyše sedemdesiatich domácich a zahraničných tímov vyhral mladý brniansky ateliér.
Dobrým zvykom väčších inštitucionálnych developerov je vypísať na významnejšie zadania vyzvanú alebo kombinovanú súťaž. Ak je vyzvaná s proporčným zastúpením slovenských a zahraničných ateliérov, je to takisto vhodný spôsob výberu.
Druhou vecou, na ktorú sa vlastne pýtate, sú výsledky práce zahraničných architektov a ich pochopenie kontextu. Tu sa však opätovne vraciam k zásadnej dôležitosti spôsobu výberu návrhu, ktorý má v prípade architektonickej súťaže v rukách jej odborná porota na základe kritérií, aké určila v súťažných podmienkach. Na príklade bytovky na Terchovskej ulici, pri ktorej som bol predsedom poroty, môžem potvrdiť, že pre nás bol zložitý priestorový kontext miesta jedným z určujúcich.
Tvoriť mesto je nesmierne vzrušujúce, no podľa všetkého aj frustrujúce. Investičné náklady sa v developmente stále zvyšujú, a to nielen z dôvodu vyvolaných investícií, ako je výstavba dopravnej infraštruktúry a verejných priestorov, ale developerom pribúdajú ďalšie poplatky (poplatok za rozvoj, poplatok za zmenu územného plánu…). Ozývajú sa hlasy, ktoré tvrdia, že takto nastavený systém povedie okrem iného k predraženiu bytov a nasledujúcej džentrifikácii, rovnako ako k ústupu menších developerov z trhu, takže nakoniec si voľné územia rozoberú len veľkí žraloci. Sú podľa vás súčasné podmienky developmentu v Bratislave nastavené správne a spravodlivo?
Ťažko sa mi definuje, čo je „správne“ a aká miera spoluúčasti developera je spravodlivá. Fakt je, že mesto je dlhodobo výrazne podfinancované. Je to zreteľné pri porovnávaní s rozpočtami okolitých metropol. Mesto jednoducho nemá dostatočné finančné zdroje na svoj rozvoj.
Pre mňa je to teda o hľadaní optimálneho balansu, aby vôbec bolo možné stavať aj väčšie developmenty v rozvojových územiach, ale zároveň ich aj vybaviť potrebnou občianskou, dopravnou a technickou infraštruktúrou. Napríklad spomínaná mestská urbanistická štúdia prestavby územia Mlynských nív a nasledujúca zmena územného plánu síce vytvorí „buffer“ pre postupnú výstavbu bytov pre rádovo niekoľko desiatok tisíc obyvateľov, bude však vyžadovať masívne investície do príslušnej lokálnej vybavenosti, dopravnej a technickej infraštruktúry. Pracujeme pritom s nástrojmi, ktoré máme k dispozícii, v metodike schválenej zastupiteľstvom najmä s rozdielom brutto podlažnej plochy bytovej funkcie pred zmenou územného plánu a po nej.
Pri hľadaní tohto balansu sa obzeráme aj po príkladoch zo zahraničia. Je známe, že londýnska mestská správa vyžaduje vyčlenenie zhruba tretiny bytov v nových developmentoch, ktoré za stavebné náklady odkupuje do fondu nájomných bytov. Viedenská radnica má zas iné schémy, založené aj na developerských súťažiach na mestských pozemkoch. Iné mestá vyžadujú podiel bytov vo vlastníctve developera či správcu, trvale v režime nízkeho nájmu. Fínsko má základné zásady systému financovania a rozvoja bývania vrátane nájomného bývania v konštelácii spolupráce municipalít a developerov definované priamo v legislatíve, no funguje tam aj systém štátnych dotácií a ich inštitucionálneho zabezpečenia.
Dlhodobo sme v úzkom kontakte najmä s kolegami z pražského magistrátu, ktorí majú skúsenosti so širšie poňatou kontribúciou pri zmene územného plánu – metodikou spolupodielu investorov do rozvoja územia. Praha pracuje s dvojtarifovým výpočtom odlišne pre brutto plochy dané aktuálnym územným plánom a s vyššou tarifou pre zvýšenie plochy na základe nenárokovateľnej zmeny územného plánu. Takto uplatnená kontribúcia sa má realizovať prednostne nefinančným plnením priamo v danom území.
Schémy spoluúčasti developerov na rozvoji územia sú teda rôzne a uplatňujú ich aj podstatne bohatšie metropoly západnej Európy.
Text: Elena Alexy
Foto: Marek Velček